Per informazioni dall'Italia: Bruno Barilli Val Crostolo Immobiliare tel. +39-0522-601266 cell. +39-348-51.02.061 e-mail associato F.I.A.I.P.

    Perché Acquistare
Investimento immobiliare
Perché negli Stati Uniti
Perché Miami
Flussi migratori e turistici
Il mercato immobiliare

    Come Acquistare
Trattato bilaterale Italia-USA
Conto corrente USA
Attorney at Law
Offerta e Closing
Mutuo bancario

    Miami Beach e dintorni
South Beach
Millionaire's row
Bal Harbour
Sunny Isles
Aventura

    Notizie Utili
Aeroporti, linee aeree, autonoleggi
Shopping
Per i più piccoli
Ristoranti e vita notturna
Sicurezza

    Cartografia e Clima
Clima

Real Estate services provided by Professiona Casa, LLC. Dott. Massimo Nicastro, Licensed Florida Real Estate Broker

Il mercato immobiliare ( The Housing Sector) è per gli Stati Uniti una componente molto importante per il sistema economico-produttivo del Paese.

Il valore complessivo stimato delle strutture residenziali ammonta a oltre 12.000 miliardi di dollari mentre tutto il settore immobiliare, direttamente o indirettamente contribuisce dal 15 al 20% alla formazione del Gross Domestic Product ( Prodotto interno Lordo). La cui composizione è nel 2007 dovuta solo per 1/3 al settore industriale e per 2/3 al settore terziario, nel quale confluisce il settore immobiliare.

Il mercato immobiliare a causa della sua rilevanza strategica per la crescita e lo sviluppo dell'economia viene continuamente monitorato da numerosi organismi statistici. Lo sforzo per rilevare con dettaglio minuzioso tutti i passaggi fondamentali di un mercato così vasto e multiforme è sicuramente imponente. La mole di informazioni così disponibili consente una lettura tempestiva e dettagliata di tutto il mercato immobiliare. Il risultato colpisce un europeo sia per il dettaglio che per la mole di informazioni. A partire dal ramo costruzioni dove vengono forniti mensilmente i dati relativi alle concessioni di nuove licenze edilizie.

Fino alla raccolta, grazie all'ausilio delle associazioni nazionali dei realtor ( agenti immobiliari ), dei dati relativi alle compravendite dell'esistente, andamento dei prezzi, stock dell'invenduto ecc..

L'approccio è il medesimo che si ha con il mercato mobiliare dei titoli e delle valute. Analogo spazio viene dedicato dalla stampa finanziaria e dalle istituzioni all'analisi dell'evolversi della situazione.

Tali posizioni venivano considerate pericolose e la Fed intervenne ( non solo ma anche per questo motivo) con un veloce aumento del costo del denaro. Questo per far saltare l'eccesso di speculazione, raffreddare il mercato aumentando il costo dei mutui e giungere ad una normalizzazione della situazione. Dopo un anno di sostanziale stabilizzazione dei prezzi (2006) il 2007 è stato l'anno dello "scoppio" della bolla immobiliare che ha comportato l'uscita, a volte "dolorosa", per molti speculatori ed ha coinvolto anche i risparmiatori. Questi si sono trovati a dover vendere, dopo anni di prezzi sempre crescenti, a prezzi decisamente più favorevoli ai venditori. Non è stato un trauma eccessivo per chi, avendo acquistato l'abitazione solo due o tre anni prima ed avendo acquisito nel frattempo ampie plusvalenze, non è riuscito ad incassare quello che si aspettava, ma comunque ha chiuso con un ampio margine (in alcune zone di Miami ad esempio il mercato tratta a +100% rispetto a fine 2004). Discorso diverso per chi ha voluto imbastire posizioni ad alta leva finanziaria senza una sufficiente copertura. Chi si è trovato nella necessità di dover vendere, dopo aver acquistato solo 6-12 mesi prima, probabilmente, in alcuni casi, ha dovuto accettare una perdita. Per dare un'idea del clima psicologico nel quale sono maturate queste azzardate ed imprudenti decisioni di acquisto dobbiamo evidenziare come nel 2003 a Miami chi avesse messo in vendita un appartamento o una casa in una buona posizione, grazie al sistema on-line degli agenti immobiliari, avrebbe ricevuto nello stesso giorno almeno un decina di richieste, di cui spesso qualcuna superiore alla sua richiesta. Questo solo per descrivere il clima, in quegli anni assolutamente favorevole ai venditori. I guadagni facili dei primi hanno portato al metaforico "cerino acceso" nelle mani degli ultimi. Chi aveva speculato, al di sopra delle proprie possibilità, scommettendo sul fatto che il mercato continuasse a crescere sempre con i ritmi vertiginosi ai quali ci si era abituati negli ultimi anni ne ha pagato sicuramente le conseguenze. Ma quanto è diffuso questo fenomeno ad esempio a Miami? Per la nostra esperienza, che può essere riferibile esclusivamente al micro-mercato immobiliare di Miami Beach e della costa immediatamente a Nord e a Sud di Miami, il numero di proprietari in difficoltà non supera un 5% del totale di coloro che hanno attualmente in vendita la propria abitazione. Sono generalmente proprietari che hanno acquistato negli ultimi due anni e che ora cercano di vendere senza guadagno o al massimo accettano ( al momento ) una perdita di poche migliaia di dollari. Ma conviene puntare su questi proprietari in difficoltà per "fare l'affare"? Fino ad oggi diremmo di no, in quanto è molto meglio puntare sui proprietari che hanno acquistato 4-5 anni fa e che, potendo contare ancora su plusvalenze dal 50% al 80%, hanno molto più margine per potersi permettere una riduzione di prezzo. E' ovvio che, sempre riferendoci a micro-mercati, ad alta valenza turistica, quando si parla di immobili posizionati direttamente sulla spiaggia, con vista mare, con nessuna o poche limitazioni all'affitto, i prezzi continuano a rimanere sostenuti. Discorso diverso per gli immobili distanti dalla spiaggia, per i quali esistono maggiori margini di trattativa.

Veniamo ora ai dati disponibili sul mercato immobiliare degli Stati Uniti.

Partiamo dal mercato delle "nuove costruzioni". II mercato delle nuove costruzioni negli Stati Uniti ha visto, dopo alcuni anni di crescita convulsa e dopo la stasi del 2006, un 2007 in decisa frenata. Vediamo nel dettaglio tutti i dati relativi al mercato delle nuove costruzioni. Nell'ordine i nuovi permessi di costruzione e l'housing starts ( partenza dei cantieri ), la vendita di case nuove annualizzate, il prezzo medio di vendita del mese ed i mesi di attesa per la vendita. Tutti questi dati risultano indispensabili per fotografare l'andamento del mercato immobiliare, per la parte relativa alle nuove costruzioni.

Scarica tabella relativa alle vendite di case nuove

Come si può notare dalla prima colonna, nell'ultimo anno si è avuta una sensibile riduzione nel numero di permessi di costruzione richiesti (-36,1%). Questa riduzione evidenzia il pessimismo dei costruttori che, non solo incontrano difficoltà crescenti nelle vendite in pre-costruzione, ma hanno visto i loro margini operativi ridursi in modo sostanziale a causa delle difficoltà delle vendite ed i tempi che si allungano. Meno sensibile la riduzione, rispetto all'anno precedente (-28,4%), registrata dalla partenza cantieri. Questo dato viene solitamente interpretato come il termometro delle vendite in pre-costruzione. In genere i costruttori, ottenuti i permessi di costruzione, iniziano le vendite in pre-costruzione. Solo quando hanno venduto tutti o una parte consistente degli appartamenti, procedono alla fase costruttiva. La partenza cantieri pertanto viene interpretata come il termometro di questa fase delicata. Una accelerazione, una decelerazione o anche soltanto lievi scostamenti, in un senso o nell'altro, vengono interpretati come sintomo delle difficoltà delle aziende costruttrici nel procedere con le vendite. Nel 2007 la "partenza cantieri" ha avuto una dinamica progressivamente decrescente fino a Luglio, poi con l'evidenziarsi della crisi di liquidità del sistema bancario e le maggiori difficoltà ad ottenere mutui il fenomeno ha avuto una decisa accellerazione. Nel Febbraio 2008 la riduzione partenza cantieri è stata del -28,4% rispetto all'anno precedente. Analogo andamento anche nella vendita di case nuove, che, ovviamente, stanno all'origine dell'andamento della partenza cantieri. Le vendite registrano un dato piuttosto negativo in linea con la partenza cantieri, tra Febbraio 2007 e Febbraio 2008. Va però segnalato il recupero del prezzo medio di vendita che ha interrotto una serie negativa di diversi mesi. Riteniamo che la vigorosa politica di riduzione dei tassi ed immissione di liquidità della Fed dovrebbe riportare nel corso del 2008 la situazione alla normalità.

Vale la pena a questo proposito segnalare alcuni cambiamenti nelle tecniche di vendita dei costruttori che hanno accompaganto e caratterizzato questa nuova fase di mercato. Il mercato delle pre-construction è sempre stato caratterizzato da un premio o meglio dire uno sconto riconosciuto dei costruttori ai primi compratori. L'acquisto in pre-construction comporta in pratica un versamento di circa il 20% da parte dell'acquirente che dovrà poi versare il saldo al momento del closing e dell'entrata in possesso dell'appartamento, circa due anni dopo. Il costruttore in genere attende di aver venduto tutti gli appartamenti prima di iniziare i lavori. In un "mercato toro" gli speculatori prenotavano decine di appartamenti versando la caparra per venderli appena dopo il closing. Questo per diversi anni ha garantito guadagni consistenti. Ma in un "mercato orso" le cose sono cambiate. Gli speculatori si stanno leccando le ferite e non acquistano più in pre-construction. Anche gli investitori, o chi deve cambiare casa, è al momento un po' timoroso e come conseguenza diretta l'apertura di nuovi cantieri segna il passo. I costruttori per sbloccare la situazione, in particola modo quando si trovano con progetti venduti solo al 50% e per i quali, chi ha versato la caparra, inizia a sollecitare l'inizio dei lavori, hanno fatto ricorso nell'ultimo anno ad una serie di "premi" riconosciuti via via agli acquirenti. Quali pagamento delle spese del rogito ( closing ), inclusione di tutto l'arredamento nel prezzo di acquisto ( normalmente vengono forniti gli appartamenti nuovi forniti esclusivamente di bagni e cucina) ecc. Tutto questo per stimolare i compratori incidendo sul prezzo finale di acquisto, senza entrare troppo in conflitto con i primi acquirenti. Attualmente alcune società costruttrici hanno indetto delle vere e proprie aste per aggiudicare al miglior offerente gli appartamenti invenduti e consentire l'avvio del cantiere.

Quanto appena riportato riguarda il cosiddetto "mercato del nuovo" che negli Stati Uniti rappresenta attualmente meno del 15% del mercato immobiliare complessivo. Si ritiene però che una riduzione sul numero delle nuove costruzioni, che causa effetti negativi sui bilanci delle aziende costruttrici e sui mercati finanziari, per il fatto che molte società costruttrici sono quotate in borsa, potrebbe invece incidere positivamente sul riequilibro del rapporto di forza tra venditori e compratori, riducendo il numero di abitazioni offerte e contribuendo ad una progressiva stabilizzazione del mercato immobiliare che, evidentemente, è quello che interessa agli investitori ai quali ci rivolgiamo.

Scarica Tabella relativa alle vendite di case esistenti

Il trend ha visto una diminuzione costante, ma contenuta fino a Luglio, poi c'è stato un'accentuarsi del fenomeno fino a Gennaio 2008. A Febbraio abbiamo avuto un'inversione di tendenza (aumento sul mese precedente del 2,9%) che ha colto di sorpresa gli stessi analisti di mercato.

E' sicuramente troppo presto per poter affermare che vi è un'inversione di tendenza del trend, ma può essere un primo segnale dell'efficacia delle misure della Federal Reserve.

Per quanto riguarda in particolare il mercato immobiliare della Florida del Sud possiamo disporre dei dati riguardanti le due Contee di Miami-Dade e Broward( Ft Lauderdale) esclusivamente per il Il 2006. L'anno passato ha registrato per entrambe le contee una sensibile riduzione di compravendite: -24% Miami e - 32% Broward per gli appartamenti, - 21% (Miami) e - 26% (Broward) per le case singole, sull'anno precedente, il dato peggiore degli ultimi 12 anni. Il prezzo medio di intermediazione rimane invece positivo registrando il + 1%(Miami) ed un +10%(Broward) per gli appartamenti ed il + 7% (Miami) ed un + 2%(Broward) per le case singole. Molto alto anche lo stock di invenduto cresciuto progressivamente dal Dicembre 2005 al Novembre 2006 da 31.351 a 66.477 (+ 112%). Dal picco di Novembre di è avuto a Dicembre 2006 un leggero calo dell'invenduto ( case poste in vendita ma non ancora vendute) a 65.827. La diminuzione non è molto significativa percentualmente ma interrompe un trend che cresceva ininterrottamente da un anno e le speranze degli operatori sono che si tratti di un primo segnale di inversione della tendenza. Le Contee di Miami-Dade e Broward contano rispettivamente 2.376.014 e 1.623.018 abitanti, per un totale di 3.999.032. Questo porta ad una casa in vendita ogni 60 abitanti; dato solo indicativo, perché in entrambe le contee si registra un numero elevato di seconde case di proprietà di abitanti di altre Contee o Stati, ma sicuramente significativo.

Per quanto riguarda la Florida e Miami si deve registrare un intervento regislativo approvato da pochi mesi che riporta, per la zona di Miami, i livelli di tassazione ( Property Tax ) per il 2007 indietro di due anni, al 2005. In un primo tempo si sperava in una riduzione più consistente, ma comunque si tratta di un segnale incoraggiante. Si spera che tale provvedimento possa generare non solo maggiori investimenti e consumi da parte dei contribuenti della Florida, con conseguente ripercussione positiva sui trend di crescita, ma anche e soprattutto un maggiore afflusso di capitali sia dagli altri Stati che dall'estero nel settore immobiliare, con conseguenti ripercussioni positive sui valori immobiliari e sulle rendite.

Prima di trarre le conclusioni di quanto esposto sino ad ora ci permettiamo di fare due ulteriori considerazioni sui dati sopra elencati.

La prima considerazione importante da farsi è sul numero complessivo di compravendite in USA che rimane comunque, malgrado la riduzione registrata, molto elevato, sia in assoluto che soprattutto in rapporto al numero di residenti, rispetto ad esempio all'Italia. Per l'Italia si registrano per il 2006 (ultimo dato disponibile) un totale di 845.000 compravendite residenziali su dati ufficiali dell'Agenzia del Territorio. I dati relativi alle compravendite residenziali registrate negli USA ammontano invece ( Febbraio 2008) per il nuovo a 590.000 su base annua e per l'esistente a 5.030.000 su base annua. Per un totale di 5.620.000 unità vendute su base annua per 300 milioni di abitanti contro le 845.051 unità vendute in Italia sui 58.751.000 residenti dichiarati dall'ISTAT. Pertanto circa una compravendita in USA ogni 60 abitanti rispetto ad una compravendita in Italia ogni 70 abitanti. Questa maggiore frequenza nelle vendite del mercato immobiliare statunitense rispetto a quello italiano e a quelli europei in genere, è dovuta sicuramente alla maggior propensione al cambio di casa degli statunitensi rispetto agli italiani. Questa non si traduce necessariamente in maggior "liquidità" del mercato, intesa come tempo di attesa per la vendita. Questo infatti dipende esclusivamente dall'incrocio della domanda e dell'offerte ( totale delle case messe in vendita, dato conosciuto e totale delle proposte di acquisto, totale non conosciuto ). Una considerazione che si può fare però a questo proposito è che solo con la messa in vendita si testa il reale valore di mercato della propria abitazione. Un maggior numero di compravendite garantisce di per sé una maggior stabilità di fondo al mercato, proprio perchè esso è più ancorato al reale prezzo di mercato. Un mercato, quello statunitense, che potrà avere delle oscillazioni cicliche, come è normale per tutti i mercati, per il prevalere ora della propensione all'acquisto ora di quella alla vendita. Ma che corre meno il rischio strutturale del formarsi di "bolle" ed eccessi. I mercati più a rischio, questo vale per tutti i mercati, rimangono quelli dove prevalgono sempre o i compratori o i venditori, nel primo caso avremo un mercato sopravvalutato, con il formarsi della "bolla", nel secondo sottovalutato. Rischio che si presenta nel momento in cui si rovescia la tendenza che si è mantenuta per un lungo arco di tempo, con conseguente rischio di forti oscillazioni nei prezzi.

Seconda considerazione. Nessuno può conoscere l'andamento dei mercati. Tanto meno quello del mercato immobiliare a Miami. Mercato comunque nel quale i prezzi non risultano, dai dati medi ufficiali forniti, ancora scesi ( anche se in questo momento si possono fare sicuramente buoni affari ), rispetto ad un anno fa. Nessuno può sapere se in futuro scenderanno. O se la tendenza in atto si stia per interrompere e riprenderanno a salire. Ma sicuramente un investitore italiano deve mettere in conto che si è aperta una finestra, con l'attuale livello dei cambi euro/dollaro, finestra che può forse rimanere aperta a lungo, anche molto a lungo. Forse per sempre. Ma nessuno può essere certo di questo o se invece questo livello di cambio si protrarrà solo per alcuni anni o per alcuni mesi. L'attuale livello dei cambi produce un prezzo al metro quadro espresso in euro, al momento sicuramente molto interessante. La verifica può essere fatta con estrema semplicità. E sufficiente paragonare i valori al mq. indicati nelle opportunità selezionate in questo web site con i prezzi richiesti correntemente nelle località turistiche italiane o europee. Questo vale sia per le considerazioni riguardo al cambio che per quelle precedentemente fatte riguardo al cosiddetto pericolo di "bolla immobiliare" determinata dalla sovravvalutazione dei prezzi. Considerando inoltre che stiamo parlando di un bene reale (un immobile forse è il bene reale per eccellenza), ne discende il fatto che, sul medio termine e senza l'uso di una leva finanziaria elevata, l'acquisto di un bene reale annulla il rischio cambio. In quanto i prezzi per la legge della domanda e dell'offerta sempre più globalizzata, tendono a tornare in equilibrio. Oggi la libera circolazione dei capitali, rende di fatto il mercato immobiliare di tutti i Paesi Occidentali un unico mercato. I vincoli rimasti non sono tanto quelli fiscali ed amministrativi ma solo quelli relativi allo sforzo psicologico di affrontare le difficoltà della lingua e dell'apprendimento delle norme di base. Queste difficoltà rallentano (sempre di meno), ma non arrestano l'inevitabile riequilibrio dei valori, al di là delle oscillazioni valutarie.

Conclusioni: Il mercato immobiliare Statunitense e quello dello Stato della Florida in particolare è assolutamente trasparente con una serie di normative tese a tutelare in particolare modo la figura dell'investitore considerato, a ragione, il motore della crescita economica. La scelta del momento di ingresso spetta ovviamente all'investitore ma sicuramente parametri come la comparazione dei prezzi ( si tratta degli Stati Uniti d'America non di un paese esotico qualunque) e la verifica in loco del livello di conservazione o di qualità dei servizi offerti possono aiutare a prendere una decisione ponderata. Si tratta in definitiva di un mercato evoluto ma che nello stesso tempo offre la massima tutela alla figura dell'investitore. Un ottimo mercato nel quale investire nello scenario internazionale. Ultima considerazione: visto l'attuale fase di mercato in questo momento le opportunità si presentano più sul mercato dell'"esistente", più flessibile, che su quello del "nuovo" inevitabilmente più rigido.